Au-delà du viager : trois modèles pour financer l'autonomie des seniors
Prêt viager hypothécaire, vente partielle et viager solidaire : comment Arrago, Merci Prosper et 3 Colonnes réinventent la liquéfaction patrimoniale en France
Face au vieillissement démographique et à l’urgence du financement du maintien à domicile, un nouveau marché émerge en France : la liquéfaction patrimoniale pour les seniors. Le paradoxe français : 75% des personnes âgées sont propriétaires mais manquent de liquidités pour financer leur autonomie.
Entre prêt viager hypothécaire, vente partielle et viager solidaire, trois acteurs – Arrago, Merci Prosper et 3 Colonnes – développent des alternatives au viager traditionnel. Alors que le marché du viager classique représente 6 000 transactions annuelles pour 1 à 1,5 milliard d’euros, ces nouveaux modèles affichent une croissance remarquable en 2025 : plus de 735 prêts pour Arrago (100 millions d’euros), 20 projets pour Merci Prosper (8 millions levés), et 841 bénéficiaires pour 3 Colonnes.
Cette newsletter analyse les innovations de ces trois acteurs qui transforment le patrimoine immobilier en levier d’autonomie, dans un contexte démographique sans précédent : entre 2020 et 2030, le nombre de 75-84 ans passera de 4,1 à 6,1 millions (+49%).
Le viager, matrice d’un marché en transformation
Le viager constitue en France un marché de niche en croissance. Entre 5 500 et 6 000 transactions se réalisent chaque année, pour un volume d’affaires compris entre 1 et 1,5 milliard d’euros. Ce chiffre peut sembler modeste face aux 750 000 transactions immobilières classiques recensées en 2024, mais il traduit une progression remarquable : +20 à 25% depuis 2020, avec une hausse de 18% des ventes en 2025.
Le viager occupé, qui totalise 65% des transactions, repose sur un mécanisme établi : la vente de la pleine propriété avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un usufruit, contre un bouquet (20 à 30% de la valeur du bien) et une rente viagère mensuelle. Les vendeurs ont en moyenne 77 ans, 50% vivent en couple, et 42% ont des enfants. Les acquéreurs, âgés en moyenne de 45 ans, investissent pour 15 ans et privilégient les biens de proximité dans 55% des cas.
La géographie du marché se concentre sur le Sud-Ouest (36% des transactions selon Univers Viager) et le Sud-Est (45% selon Viagimmo), avec des zones particulièrement dynamiques : Côte d’Azur, Pays Basque, littoral atlantique et villes moyennes comme Angers, Pau ou Besançon.
Le potentiel du marché reste largement sous-exploité : 6 000 transactions annuelles pour plusieurs millions de propriétaires seniors éligibles représentent un taux de pénétration très faible, surtout comparé au marché britannique de l’equity release, qui atteint 2,57 milliards de livres sterling en 2025.
Le viager traditionnel souffre de limites structurelles. Le 119e Congrès des notaires (2023) a pointé plusieurs failles : l’absence de méthode de calcul uniforme, des garanties insuffisantes en cas de défaut, et l’article 918 du Code civil qui bloque le viager familial. Les notaires ont voté à 96% pour assouplir ce dispositif, sachant que la monétisation patrimoniale permettrait à 49% des personnes dépendantes sans conjoint de couvrir leurs dépenses, contre 6% aujourd’hui.
L’opposition entre vendeur (rester chez soi avec des liquidités) et acheteur (optimiser le rendement) freine le secteur. L’aléa, l’irréversibilité et les freins psychologiques créent des résistances. D’où l’émergence d’alternatives proposées par nos invités : Arrago, Merci Prosper et 3 Colonnes.
Trois philosophies d’intervention
Le prêt viager hypothécaire : emprunter sans vendre
Arrago positionne le Prêt 60 comme un crédit bancaire garanti par hypothèque. Alexis Rouëssé, CEO d’Arrago, résume : “Le client reste pleinement propriétaire et garde la main sur la transmission.”
Le prêt se rembourse en totalité à l’échéance finale (in fine) : soit lors de la vente du bien, soit au moment de la succession, ou plus tôt si l’emprunteur le décide, sans nécessiter de versements mensuels. Aucune condition de ressources ni questionnaire de santé, avec une dette plafonnée à la valeur du bien. “C’est ce qui rend le dispositif pertinent quand l’accès au crédit classique se ferme”, précise Alexis Rouëssé.
Cette approche cible les seniors dès 60 ans cherchant à retrouver du pouvoir d’achat ou à financer des travaux sans déménager. Le montant dépend de l’âge et de la valeur du bien.
Le prêt viager hypothécaire reste marginal en France. Les notaires, “très favorables au principe”, critiquent un cadre trop restrictif : seuls les biens à usage d’habitation sont éligibles, excluant les biens démembrés ou en indivision. Le Congrès des notaires a proposé (adopté à 85%) d’élargir le dispositif aux prêteurs personnes physiques et à tout type de bien.
La vente partielle : liquider une fraction du patrimoine
Merci Prosper, soutenu par 50 Partners et la Banque Postale, propose un mécanisme différent : la vente partielle du bien immobilier. Thibault Corvaisier, CEO de Merci Prosper, résume : “Un peu comme vendre en deux fois, une partie maintenant pour bien vivre et le reste demain pour transmettre.”
Le contrat Prosper s’appuie sur l’indivision conventionnelle. Le senior vend une part de son bien – toujours inférieure à 50% – correspondant à son besoin et au droit de jouissance qui lui est concédé pendant une durée initiale de dix ans. Il reçoit le montant en capital ou en mensualités, sans rien payer à la mise en place ni pendant la durée du contrat.
La solution intègre des mécanismes d'équité : si le senior vend son bien avant les dix ans ou décède, un complément de prix correspondant aux années non utilisées lui est remboursé ou versé à ses héritiers. À l’inverse, s’il reste au-delà de la période initiale, une indemnité d’occupation est prélevée sur la part restante. Le coût équivaut à un financement moyen entre 3 et 3,5% capitalisé par an sur la somme monétisée auquel s'ajoutent les frais de notaires. Ce tarif avantageux est possible grâce au financement par une foncière solidaire agréée ESUS, qui offre 25% de réduction d'impôt aux particuliers. L'État encourage activement ce type d'investissement.
Cette approche s’adresse aux propriétaires de plus de 60 ans, avec un bien d’une valeur supérieure à 200 000 euros situé dans une agglomération de plus de 30 000 habitants. Le besoin minimum est de 50 000 euros.
Le viager solidaire : un modèle coopératif non spéculatif
Forte de ses 13 années d'existence, la coopérative d'intérêt collectif 3 Colonnes développe le viager solidaire, bénéficiant d'une solide expérience et d'un recul intéressant sur le sujet, la situation et son évolution. Son fondateur, Sébastien Tchernia, pose le diagnostic : “Le viager traditionnel oppose deux logiques inconciliables : le besoin de liquidité d’un senior pour financer sa perte d’autonomie, et la recherche de rendement d’un investisseur.”
Soutenue par la Caisse des Dépôts, cette structure détient les labels Finansol/ESUS et SIEG (Service d'Intérêt Économique Général). Son statut coopératif exclut toute démarche spéculative : « Nous acquérons des biens pour favoriser le maintien à domicile », expliquent les fondateurs.
Le modèle applique les trois “A” de la loi autonomie 2015 : adapter, anticiper et accompagner. Les bénéficiaires réinvestissent les fonds dans l’aménagement et les services d’aide, avec la garantie de garder leur logement même en EHPAD. La mutualisation des risques couvre tout le territoire, de l’Indre à la Côte d’Azur. L’arrivée d’investisseurs institutionnels confirme la structuration du marché.
Des profils d’usage différenciés
L’analyse des trois modèles révèle une segmentation claire des besoins adressés.
Arrago cible deux usages principaux : “Mieux vivre au quotidien et faire face aux imprévus”, résume Alexis Rouëssé. Cela couvre le complément de retraite, les travaux d’adaptation, l’aide à domicile, le remboursement de crédits ou le soutien aux proches. La solution répond à une logique de liberté et de choix.
Merci Prosper identifie trois profils distincts. Le jeune senior de 60 à 70 ans qui n’a pas anticipé la retraite et voit ses revenus baisser, ou qui souhaite rembourser ses dettes. Le senior de 70 à 80 ans qui veut rester chez lui et doit financer des aménagements et une aide à domicile. Le senior de plus de 80 ans qui souhaite financer une dépendance avancée et l’entrée en résidence spécialisée.
3 Colonnes se concentre sur les personnes en perte d’autonomie économiquement fragiles. Les 841 bénéficiaires accompagnés sont principalement des propriétaires avec moins de 2 000 euros de revenus, pour qui la “rente autonomie” représente un levier de maintien à domicile. Cette rente est réinvestie localement via le “coopérage”, un réseau d’artisans et de services.
Les freins et les stratégies de réassurance
Les trois acteurs identifient des résistances communes, avec des nuances.
Arrago identifie un obstacle cognitif majeur : “Les personnes pensent qu’il est impossible d’emprunter après 60 ans.” S’ajoutent la confusion avec le viager (levée par la clarification du maintien de la propriété), le coût capitalisé (traité par des scénarios transparents) et l’impact successoral (présenté dès le départ).
Merci Prosper rencontre peu de résistances : “La solution est naturelle pour les seniors, validée par les notaires.” La réassurance s’appuie sur l’expertise, une pédagogie renforcée (vidéos, simulateur, FAQ) et la crédibilité des partenaires (notaires, Silver Valley, agrément ESUS).
3 Colonnes fait face à un défi de notoriété. “La demande excède dix fois notre capacité”, observent les fondateurs. Le déploiement reste limité par la levée de 10 à 15 millions d’euros mensuels. Les collectivités jouent un rôle pédagogique essentiel.
Des canaux de distribution en construction
Les trois acteurs structurent leurs réseaux de distribution différemment.
Arrago combine distribution directe et réseau de courtiers partenaires sur le territoire. “Ce double modèle nous permet d’allier efficacité et proximité, avec un accompagnement très encadré parce que les situations patrimoniales et familiales ne sont jamais totalement standards”, explique Alexis Rouëssé.
Merci Prosper s’appuie sur trois canaux. En direct via le site internet, le simulateur et les médias. Via des partenaires de la Silver Économie répondant aux personas de l’entreprise, et demain des banques. Via des prescripteurs : notaires, ambassadeurs seniors, et demain les régions.
3 Colonnes bénéficie de sa filiation avec la Caisse des Dépôts, mais doit convaincre les collectivités de garantir le “prêt viager social” sur fonds d’épargne. Les représentants travaillent sur l’intégration de ces logements dans les quotas SRU pour faciliter le déploiement.
Bilan 2025 et perspectives 2026
Les trois acteurs affichent une croissance soutenue à différents stades de maturité.
Arrago marque un changement d’échelle en 2025 : 735 Prêt 60 accordés dans 69 départements, 100 millions d’euros prêtés, 1 100 seniors accompagnés. L’entreprise dispose de 250 millions d’euros de dette et 2,7 millions d’euros de fonds propres. Objectif 2026 : élargir l’éligibilité et développer des solutions au-delà du million d’euros. Ambition à cinq ans : 1 milliard d’euros de production annuelle, soit 7 000 prêts par an.
Merci Prosper achève sa première année complète en 2025. Bilan : 8 millions d’euros collectés, 40 projets réalisés (objectif de 60 d’ici juin), besoin moyen de 100 000 euros par dossier, 2 millions d’euros de fonds propres. “Les seniors se demandent pourquoi ça n’existait pas avant”, rapporte Thibault Corvaisier. Ambition 2026-2027 : faire de la vente partielle “un réflexe naturel” via la distribution bancaire et l’entrée d’institutionnels au capital.
3 Colonnes accompagne 841 bénéficiaires dans quatre régions, avec 120 à 130 interventions annuelles. L’impact territorial se mesure par le réinvestissement local de la “rente autonomie”. Principal frein : la capacité de financement face à une demande dix fois supérieure.
Le rôle des institutions et des prescripteurs
Les trois acteurs soulignent l’importance d’un écosystème coordonné pour généraliser ces solutions.
Les collectivités apparaissent comme des relais essentiels. Pour 3 Colonnes, elles jouent “un rôle pédagogique essentiel” et doivent garantir le prêt viager social. Pour Merci Prosper et Arrago, elles peuvent faciliter la prescription et la visibilité des dispositifs.
Les notaires constituent un maillon central. Présents dans les trois modèles, ils apportent la caution juridique et la réassurance nécessaires. Thibault Corvaisier note que “les seniors connaissent l’indivision pour avoir souvent acheté à deux leur bien” : le notaire valide et sécurise cette familiarité. Le 119e Congrès des notaires a d’ailleurs reconnu la nécessité d’élargir l’arsenal d’outils de monétisation patrimoniale, tout en alertant sur les risques d’abus de faiblesse dans certaines transactions impliquant des vendeurs vulnérables de plus de 80 ans.
Les acteurs de la Silver Économie structurent un réseau de prescripteurs, à condition de mettre en place des partenariats qui aient du sens. Le sujet du financement de l’autonomie, central dans nos préoccupations, doit faire sa mue pour passer d’une perception où l’Etat paie tout à une conception où les seniors investissent dans leur longévité, en s’appuyant sur des partenaires financiers comme Merci Prosper, Arrago ou 3 colonnes.
Les banques représentent un canal de distribution stratégique. Merci Prosper et Arrago visent leur intégration dans les offres bancaires classiques pour normaliser ces solutions auprès des seniors.
Les enjeux de professionnalisation de la filière
L’analyse des trois modèles révèle une filière en structuration rapide, mais qui doit encore gagner en maturité.
Chaque acteur construit sa légitimité différemment. Arrago mise sur la transparence des scénarios de remboursement et un volume de production croissant. Merci Prosper s’appuie sur son agrément ESUS et prépare le label Fair Finansol. 3 Colonnes, adossé à la Caisse des Dépôts, porte une mission d’utilité sociale via son statut coopératif.
La standardisation reste embryonnaire. Malgré des contrats notariés, les modalités de calcul, garanties et protections varient fortement. Le Congrès des notaires a voté à 96% pour une méthode de calcul uniforme, reconnaissant l’absence de cadre standardisé comme un frein majeur au développement du marché.
La transparence des coûts constitue un enjeu de confiance. Arrago privilégie les simulations détaillées. Merci Prosper affiche un coût de financement entre 3 et 3,5% capitalisé par an. 3 Colonnes revendique une approche non spéculative. Ces pratiques doivent devenir la norme pour protéger les seniors.
L’articulation avec les politiques publiques se précise. 3 Colonnes s’appuie sur la loi autonomie 2015 et travaille sur l’intégration dans les quotas SRU. Arrago et Merci Prosper pourraient rejoindre les dispositifs de maintien à domicile et de prévention de la perte d’autonomie.
Vers un écosystème coordonné
Cette filière émergente nécessite une coordination étroite entre acteurs privés, institutions et prescripteurs.
Les trois modèles sont complémentaires. Arrago cible les seniors souhaitant conserver leur propriété. Merci Prosper s’adresse à ceux prêts à céder une part de leur bien. 3 Colonnes répond aux besoins sociaux des personnes en perte d’autonomie. Cette diversité couvre un large spectre de situations.
La méconnaissance reste un obstacle majeur. Alexis Rouëssé constate que “les personnes pensent qu’il est impossible d’emprunter après 60 ans”. Sébastien Tchernia et Alice Boyer soulignent que ces solutions “restent méconnues”. Une communication institutionnelle s’impose pour lever ces freins.
Le passage à l’échelle pose des défis distincts. Arrago vise 1 milliard d’euros de production annuelle d’ici cinq ans. Merci Prosper veut normaliser la vente partielle. 3 Colonnes fait face à une demande dix fois supérieure à sa capacité. Ce développement exige financements privés et garanties publiques.
Les politiques territoriales offrent des leviers essentiels. Les collectivités peuvent garantir les prêts sociaux, mobiliser les CLIC et CCAS, et intégrer ces dispositifs dans leurs stratégies de maintien à domicile. Le modèle coopératif de 3 Colonnes démontre la possibilité de mutualiser les risques territoriaux.
Conclusion
Ces trois acteurs incarnent une mutation profonde du financement de l’autonomie en France. Le prêt viager hypothécaire, la vente partielle et le viager solidaire offrent des alternatives au viager traditionnel, adaptées à des profils et besoins variés.
Les chiffres de 2025 confirment une demande structurelle : plus de 735 prêts pour Arrago, 20 projets pour Merci Prosper, 841 bénéficiaires pour 3 Colonnes. Pour 2026, les trois acteurs visent un changement d’échelle, conditionné par des levées de fonds, des partenariats bancaires et des garanties publiques.
La professionnalisation de la filière reste un chantier ouvert. Quatre axes structurent son développement : standardisation des pratiques, comparabilité des offres, transparence sur les coûts et articulation avec les politiques publiques de prévention.
L’enjeu dépasse le seul financement de l’autonomie. Comme le soulignent Sébastien Tchernia et Alice Boyer, « le logement peut servir de fonds de pension pour les personnes âgées, dans une logique vertueuse et collective plutôt que spéculative ». Cette vision — un patrimoine mobilisé au service du bien vieillir — dessine les contours d’une nouvelle économie de la longévité.
À propos des acteurs :
Arrago développe le Prêt 60, un prêt viager hypothécaire permettant aux seniors d’emprunter sans mensualités tout en conservant la pleine propriété de leur logement. En 2025, l’entreprise a accordé plus de 735 prêts dans 69 départements pour 100 millions d’euros prêtés.
Merci Prosper propose le Contrat Prosper, une solution de vente partielle en indivision conventionnelle. L’entreprise a collecté 8 millions d’euros en 2025 et réalisé 20 projets avec un besoin moyen de 100 000 euros par dossier.
3 Colonnes, coopérative d’intérêt collectif soutenue par la Caisse des Dépôts, développe le viager solidaire. L’entreprise accompagne 841 bénéficiaires dans quatre régions avec 120 à 130 interventions annuelles.
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